Czy brak obowiązkowych przeglądów technicznych może pozbawić Cię odszkodowania z polisy mieszkaniowej lub domu? To pytanie wraca przy każdej większej awarii, pożarze czy zalaniu. Ubezpieczyciele coraz częściej sprawdzają, czy właściciel dochował podstawowych obowiązków eksploatacyjnych, a jednym z nich są okresowe przeglądy budowlane i instalacyjne. W tym przewodniku wyjaśniam po ludzku – i bardzo konkretnie – jak to działa w praktyce, co dokładnie sprawdzać, jak dokumentować, w jakich sytuacjach brak przeglądu może obniżyć lub wyłączyć świadczenie, a kiedy nie powinien wpływać na wypłatę.
Krótko: przeglądy są Twoim parasolem ochronnym. Pomagają zapobiegać szkodom, ułatwiają likwidację i często stają się warunkiem pełnej wypłaty odszkodowania z ubezpieczenia nieruchomości.
TL;DR – esencja dla zabieganych
- Przeglądy techniczne (roczne, pięcioletnie oraz okresowe przeglądy instalacji: komin, gaz, elektryka) są w Polsce obowiązkowe według Prawa budowlanego. Zaniedbania mogą mieć skutki prawne i ubezpieczeniowe. sip.lex.pl+1
- W OWU (ogólnych warunkach ubezpieczenia) wielu towarzystw znajdziesz zapisy o obowiązku należytej konserwacji i przeglądów. Brak przeglądu, który ma związek przyczynowy ze szkodą (np. pożar od niesprawnego komina), może oznaczać redukcję lub odmowę wypłaty. PZU+1
- W prawie ubezpieczeniowym funkcjonuje pojęcie „rażącego niedbalstwa” – przy takich zaniedbaniach ubezpieczyciel z reguły może ograniczyć odpowiedzialność. sip.lex.pl+1
- Brak przeglądu bez wpływu na szkodę (np. kradzież a przegląd kominowy) zazwyczaj nie może być podstawą odmowy – o ile OWU nie stanowią inaczej i nie ma innego powodu do ograniczenia świadczenia.
Czym są przeglądy techniczne i po co się je robi?
Przeglądy techniczne budynku to regularne, przewidziane prawem kontrole stanu elementów budynku i głównych instalacji – wykonywane przez uprawnione osoby. Spełniają trzy role:
- Zapobiegają awariom – wychwytują zużycie, nieszczelności, korozję, zwarcia.
- Chronią życie i zdrowie – mowa o zagrożeniach pożarowych, zaczadzeniu, porażeniu prądem.
- Budują Twoją „obronę” w ubezpieczeniu – protokoły z przeglądów są twardym dowodem, że dołożyłeś należytej staranności jako właściciel/zarządca.
W praktyce to niedrogie i szybkie działania, które mogą oszczędzić dziesiątki tysięcy złotych oraz tygodnie sporów przy likwidacji szkody.
Jakie przeglądy są obowiązkowe w Polsce?
W art. 62 Prawa budowlanego ustawodawca nałożył na właścicieli i zarządców obowiązek okresowych kontroli. W uproszczeniu:
- Przegląd co najmniej raz w roku – ocena stanu technicznego elementów narażonych na warunki atmosferyczne oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowej i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).
- Przegląd co najmniej raz na 5 lat – szersza kontrola przydatności do użytkowania, estetyki i otoczenia, a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie m.in. ciągłości połączeń, ochrony przeciwporażeniowej i uziemień.
Są też szczególne zasady dla obiektów wielkopowierzchniowych (np. duże hale), które kontroluje się dwa razy do roku – przed i po sezonie zimowym. sip.lex.pl+1
Uwaga na wyjątki: część rocznego zakresu nie dotyczy budynków jednorodzinnych – ale nie zwalnia to z kontroli kominiarskich, gazowych i pięcioletnich elektrycznych/piorunochronnych. W praktyce właściciel domu jednorodzinnego również ma konkretne obowiązki przeglądowe. lexlege.pl
Kto powinien wykonywać przegląd i jak go udokumentować?
Kontrole wykonują osoby z odpowiednimi uprawnieniami (np. inżynier budownictwa w danej specjalności, mistrz kominiarski, uprawniony elektryk/gazownik). Po badaniu otrzymujesz protokół – podpisany, z datą, zakresem i wnioskami. Przechowuj je minimum przez cały okres polisy i jeszcze po jej wygaśnięciu (na wypadek sporu).
Dobra praktyka:
- Zadbaj o czytelne pieczątki, numery uprawnień, listę sprawdzonych elementów.
- Rób zdjęcia problematycznych miejsc przed i po usunięciu usterek.
- Trzymaj kopie w chmurze (PDF/JPG), a oryginały w segregatorze w domu.
- Przy sprzedaży nieruchomości komplet protokołów zwiększa wiarygodność i wartość oferty.
Co na to ubezpieczyciele? Jak OWU łączą przeglądy z odszkodowaniem
Ogólne warunki ubezpieczenia zwykle zawierają zapisy o:
- „należytej staranności” w utrzymaniu mienia,
- konserwacji i przeglądach „zgodnie z przepisami” lub instrukcjami producenta,
- obowiązkach po szkodzie (np. ograniczanie rozmiarów szkody, dokumentacja).
W niektórych OWU (np. popularnych polis mieszkaniowych) pojawia się wprost, że zaniedbanie konserwacji lub przeglądów, jeśli miało wpływ na powstanie szkody lub jej rozmiar, może skutkować zmniejszeniem świadczenia. To nic innego jak implementacja ogólnej zasady z Kodeksu cywilnego (o tym za chwilę). Przykładowe OWU dużych towarzystw odwołują się do takich obowiązków w części dotyczącej obowiązków ubezpieczonego i wyłączeń odpowiedzialności. PZU+2Warta+2
Podstawa prawna: „rażące niedbalstwo” i związek przyczynowy
W art. 827 § 1 Kodeksu cywilnego znajdziesz zasadę, że ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, gdy ubezpieczający wyrządził szkodę umyślnie. W przypadku rażącego niedbalstwa – co do zasady – odszkodowanie nie należy się, chyba że OWU stanowią inaczej albo w danych okolicznościach przemawiają za tym względy słuszności. W praktyce oznacza to, że:
- jeśli brak przeglądu to zwykłe przeoczenie, bez wpływu na zdarzenie – nie powinno automatycznie przekreślać wypłaty;
- jeżeli jednak jest to poważne zaniedbanie (np. przez lata ignorowane kontrolne zalecenia kominiarza) i to zaniedbanie spowodowało szkodę – ubezpieczyciel zyskuje silny argument do ograniczenia odpowiedzialności. sip.lex.pl+1
Dodatkowo sądy przypominają, że naruszenie obowiązków prewencyjnych z OWU (np. brak sprawnego czujnika, nieserwisowany komin) też może obniżyć lub wyłączyć świadczenie – o ile naruszenie ma związek ze szkodą. Rzeczpospolita
Kiedy brak przeglądu nie powinien wpływać na odszkodowanie?
Poniżej typowe sytuacje, w których związek przyczynowy między brakiem przeglądu a szkodą nie występuje, więc odmowa lub redukcja wypłaty byłaby zwykle nieuzasadniona:
- Kradzież z włamaniem a przegląd kominowy – brak logiki związku.
- Akt wandalizmu a przegląd elektryczny – sprawca zewnętrzny, brak wpływu instalacji.
- Powódź z rzeki a termin przeglądu gazowego – siła zewnętrzna, inny mechanizm szkody.
- Upadek drzewa z działki sąsiada a przegląd budowlany – szkoda wynika z działania sił przyrody lub osób trzecich.
Oczywiście, każda sprawa jest indywidualna. Jeżeli jednak ubezpieczyciel powołuje się wyłącznie na brak przeglądu, a jednocześnie nie wykazuje związku między tym brakiem a zdarzeniem – masz podstawy, aby kwestionować decyzję i składać odwołanie.
Kiedy brak przeglądu może kosztować wypłatę (lub jej część)?
Oto sytuacje, w których zaniedbanie przeglądów bywa „gwoździem do trumny”:
- Pożar od przewodu kominowego – brak rocznych przeglądów kominiarskich, brak czyszczenia sadzy, wcześniejsze zalecenia naprawcze pozostawione bez reakcji.
- Wybuch/wyciek gazu – od lat nieprzeglądana instalacja gazowa, nieusunięte nieszczelności.
- Porażenie prądem/pożar instalacji – brak pięcioletnich badań elektrycznych i piorunochronnych, brak protokołów, stare aluminiowe okablowanie bez uziemienia.
- Zerwany dach i zacieki – kilka sezonów wcześniej rzeczoznawca wskazał pilne naprawy (np. mocowania, rynny), ale nic z tym nie zrobiono.
- Zalanie z dachu płaskiego – niedrożne wpusty, brak serwisu, udokumentowane ostrzeżenia administratora.
W powyższych scenariuszach ubezpieczyciel łatwo wykaże, że „gdyby przegląd i konserwacja były wykonane”, rozmiar szkody byłby mniejszy albo nie doszłoby do niej wcale.
Przykłady z życia: jak spojrzy na to likwidator szkody
- Pożar sadzy w kominie
- Masz protokół z przeglądu (terminowy), do tego zlecenia czyszczenia – plus dla Ciebie.
- Nie masz protokołu od 3 lat, a sąsiedzi skarżyli się na dym – ryzyko redukcji/odmowy bardzo wysokie.
- Zalanie z pękniętej rury w ścianie
- Regularne przeglądy i brak wcześniejszych sygnałów o korozji – to wygląda na niespodziewaną awarię.
- Dawne zalecenia o wymianie instalacji i widoczne ślady przecieków – zaniedbanie.
- Uszkodzenia elektroniki po burzy
- Aktualne badania instalacji i sprawny ogranicznik przepięć – na ogół brak podstaw do odmowy.
- Brak badań elektrycznych od 10 lat – ubezpieczyciel może twierdzić, że ochrona przeciwprzepięciowa była nieskuteczna z winy właściciela.
Jak ułożyć strategię „zero stresu” wokół przeglądów – krok po kroku
- Zrób kalendarz przeglądów (roczne: komin/gaz + elementy narażone; pięcioletnie: elektryka/piorunochron + ogólna ocena przydatności).
- Wybierz wykonawców z uprawnieniami i poproś o pełne protokoły.
- Prowadź rejestr zaleceń – co trzeba naprawić, kto i kiedy to zrobił, rachunki/zdjęcia „przed i po”.
- Zgraj harmonogram z polisą – rób przeglądy przed odnowieniem ubezpieczenia; ułatwia to ewentualne pytania ankietowe.
- W OWU sprawdź: obowiązki ubezpieczonego, wyłączenia, definicje należytej staranności, wymagania co do czasookresów przeglądów lub dokumentacji. PZU+1
- Przechowuj dokumenty w dwóch miejscach (dom + chmura).
- Po szkodzie zgłoś zdarzenie niezwłocznie, zabezpiecz miejsce, rób zdjęcia, nie wyrzucaj uszkodzonych elementów do czasu oględzin.
Najczęstsze mity, które psują likwidację
- „Dom jednorodzinny nie ma żadnych przeglądów” – fałsz. Jest zwolniony tylko z części rocznego zakresu ogólnobudowlanego, ale komin/gaz co roku i elektryka/piorunochron co 5 lat wciąż obowiązują. lexlege.pl
- „Jak mam polisę, to nie muszę robić przeglądów” – fałsz. OWU wymagają należytej staranności, a prawo – okresowych kontroli.
- „Ubezpieczyciel zawsze odmówi, jak przegapię termin” – nie zawsze. Kluczowy jest związek przyczynowy i skala zaniedbania.
- „Wystarczy pieczątka bez protokołu” – niewystarczające. Likwidator może oczekiwać pełnego zakresu badania i zaleceń.
Co sprawdzać w OWU przed zakupem polisy?
Aby nie dać się zaskoczyć:
- Definicje i obowiązki – szukaj słów: „należyta staranność”, „konserwacja”, „przeglądy zgodnie z przepisami”, „usuwanie usterek”.
- Wyłączenia odpowiedzialności – czy są zapisy o braku wypłaty w przypadku braku przeglądu i czy wymagają związku przyczynowego.
- Franszyzy i udziały własne – wpływają na wysokość wypłaty.
- Dodatkowe warunki dla instalacji (np. wymóg ograniczników przepięć, zaworów zwrotnych, czujników CO).
- Czas na zgłoszenie szkody i lista dokumentów (w tym protokoły przeglądów).
- Zakres assistance – czy obejmuje interwencje hydraulika/elektryka/ślusarza, co może ograniczyć rozmiar szkody. PZU
Checklista dokumentów – co trzymaj „pod ręką”?
- Protokoły roczne: komin + gaz (domy, wspólnoty, spółdzielnie).
- Protokoły pięcioletnie: elektryka + piorunochron + ogólna ocena przydatności.
- Dowody usunięcia usterek: faktury, rachunki, zdjęcia po naprawie.
- Instrukcje producentów (kotły, kominki, rekuperacja) – z wpisami z serwisów.
- Kontakt do wykonawców z uprawnieniami, daty kolejnych badań (ustaw w telefonie przypomnienia).
Jak napisać skuteczne odwołanie, gdy padnie „brak przeglądu”?
- Wskaż brak związku przyczynowego: opisz mechanizm szkody i wyjaśnij, dlaczego przegląd X nie miał wpływu na jej powstanie.
- Załącz wszystko, co masz: wcześniejsze protokoły, rachunki, zdjęcia, opinie serwisantów.
- Przywołaj zasadę z art. 827 § 1 k.c. – jeżeli nie ma rażącego niedbalstwa powiązanego ze szkodą, redukcja świadczenia nie jest automatyczna. sip.lex.pl
- Poproś o wskazanie podstawy w OWU – konkretnego paragrafu i punktu, który uzasadnia decyzję.
- Eskaluj: Rzecznik Finansowy / sąd – jeśli uważasz, że decyzja narusza Twoje prawa.
FAQ – krótkie pytania i precyzyjne odpowiedzi
Czy muszę mieć przegląd, jeśli dom jest nowy?
Tak – nowość nie wyłącza obowiązków eksploatacyjnych. Terminy licz od odbioru i zaleceń producentów urządzeń.
Czy wspólnota powinna udostępnić protokoły?
Tak, jako właściciel lokalu masz prawo do wglądu w dokumentację przeglądów części wspólnych i instalacji.
Czy jeden dzień spóźnienia przekreśla wypłatę?
Zwykle liczy się związek przyczynowy i skala zaniedbania. Jednorazowe, krótkie opóźnienie bez wpływu na szkodę – nie powinno być powodem odmowy.
Kto odpowiada za przegląd w najmie?
Najczęściej właściciel lokalu (chyba że umowa przewiduje inaczej). Najemca powinien informować o usterkach i umożliwiać dostęp.
Czy ubezpieczyciel może wymagać protokołów sprzed kilku lat?
Może prosić o ostatnie (bieżące) oraz o dowody usunięcia zaleceń. W sporze „im więcej, tym lepiej” – zachowuj dokumenty dłużej.
Dobre praktyki dla właścicieli domów jednorodzinnych
- Komin i kocioł: raz w roku przegląd kominiarski i serwis kotła; wpis w książce, protokół + rachunek.
- Gaz: kontrola szczelności i wentylacji, przegląd armatury.
- Elektryka: co 5 lat pomiary ochronne, weryfikacja uziemienia i ograniczników przepięć.
- Dach i rynny: oczyszczanie po jesieni i wiosną; zdjęcia stanu.
- Czujniki: CO i dymu – test przycisku, wymiana baterii; zanotuj datę.
- Dokumentacja: segregator + folder w chmurze, nazewnictwo plików „RRRR-MM-DD_przeglad_[zakres].pdf”.
Dobre praktyki dla wspólnot i zarządców
- Roczny plan kontroli z terminami i rezerwą na pogodę.
- Wykonawcy zastępczy – na wypadek choroby/urlopu podstawowego inspektora.
- Ewidencja zaleceń po przeglądach – nadzór nad terminami usunięcia usterek.
- Komunikacja z lokatorami – plakaty/mailingi o terminach przeglądów i prośba o dostęp.
- Raportowanie do ubezpieczyciela – przy odnowieniach polisy przedstaw dowody staranności; czasem przekłada się to na lepszą składkę.
Najczęstsze błędy i szybkie naprawy
- Brak podpisów/uprawnień w protokole → uzupełnij dokument, poproś o poprawkę.
- Ogólnikowy zakres („sprawdzono instalację”) → poproś o listę czynności/pomiarów.
- Brak śladu po naprawach → zbieraj faktury i zdjęcia.
- Przeglądy „hurtowo” co kilka lat → to nie spełnia wymogu; trzymaj się terminów.
- Zaniedbania po zaleceniach → priorytet: usuń usterki z krytycznym statusem (komin, gaz, elektryka).
Przeglądy to realna oszczędność i spokój w ubezpieczeniu
Czy brak przeglądów wpływa na odszkodowanie? Tak – i to często bardzo mocno. Jeżeli zaniedbania mają związek ze szkodą (np. pożar od nieczyszczonego komina), ubezpieczyciel może zredukować świadczenie albo nawet odmówić wypłaty w oparciu o OWU i art. 827 k.c.. Z drugiej strony – kompletne, terminowe protokoły i udokumentowana konserwacja działają jak tarcza: przyspieszają likwidację, zwiększają szanse na pełną wypłatę, a często też obniżają ryzyko szkody. Dlatego potraktuj przeglądy jak strategię bezpieczeństwa domu i portfela: ustaw przypomnienia, współpracuj z fachowcami, trzymaj dokumenty – i śpij spokojnie.
Ten materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy i OWU swojego ubezpieczyciela przed zakupem lub odnowieniem polisy.
Kluczowe podstawy prawne i źródła pomocnicze: art. 62 Prawa budowlanego (zakres i częstotliwość kontroli), komunikaty GUNB (m.in. o obiektach wielkopowierzchniowych), przykładowe zapisy OWU dużych ubezpieczycieli oraz art. 827 Kodeksu cywilnego (rażące niedbalstwo). sip.lex.pl+4sip.lex.pl+4Gov.pl+4